Compiti e responsabilità: la figura dell’amministratore

A questo punto il Codice Civile si trova ad affrontare un problema di natura pratica.
Chi gestirà il fabbricato, chi rappresenterà i condomini nei rapporti interni e nei confronti degli estranei, i cosiddetti terzi?

Il problema è importante in quanto questo gruppo di persone definito “Condominio”, vocabolo che troppo spesso viene impropriamente usato per definire l’edificio, pur non potendo essere considerato una società e neppure una associazione e pur non essendo fornito di propria giuridica personalità è pur sempre un ente con una sua individualità, al fine di gestire le cose comuni in quell’edificio al quale si fa riferimento. Ed è per questa ragione che una specifica disposizione di legge, l’art.1129 c.c. dispone che quando i condomini sono più di 8, l’assemblea dovrebbe nominare un amministratore. Otto condomini e non otto unità immobiliari, per cui il fabbricato potrebbe anche essere di ragguardevoli dimensioni come nel caso che alcuni condomini siano proprietari di più unità immobiliari.

Non è prevista una sanzione in caso di inosservanza, ma basta una semplice riflessione per comprendere le difficoltà che incontrano gli abitanti di un fabbricato nella gestione delle cose comuni in mancanza di un amministratore. Per fare un esempio: le utenze verranno intestate a questo ente condominiale, ma chi si occuperà di pagare le bollette, di suddividere la spesa tra tutti, di incassare le quote da ciascun condomino? Chi farà da referente nei confronti dei gestori? E poi, chi si occuperà di provvedere alla manutenzione del fabbricato? Sembra inevitabile la presenza di una figura che rappresenti i condomini e proprio per tale ragione non per nulla l’art. 1129 c.c. dopo avere stabilito l’obbligo dell’amministratore di esporre all’esterno dell’edificio i propri dati e recapiti, specifica che tale obbligo sussiste anche nei confronti “della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.

L’incarico “ha la durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata” e vengono elencati alcuni obblighi ai quali l’amministratore deve adempiere che per quanto riguarda i più importanti, si possono così riassumere:

• rendere disponibili ai condomini in orari prestabiliti i registri condominiali;
• accensione di apposito Conto Corrente sul quale far transitare tutte le somme riferite al Condominio;
• consegna di tutta la documentazione riferita al fabbricato al momento della cessazione dell’incarico, agire nei confronti dei condomini morosi.

Chiarisce inoltre che l’amministratore può essere revocato dall’assemblea in ogni momento (anche in mancanza, al limite, di una specifica motivazione) e dall’Autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condominio qualora non abbia reso il conto annuale della sua gestione o qualora non abbia avvisato prontamente l’assemblea nel caso gli venisse notificata una citazione in giudizio o un provvedimento dell’Autorità amministrativa entrambi riferiti ad argomenti che esorbitano dalle sue attribuzioni perchè l’amministratore ha compiti specifici previsti dalla legge.

Può infine essere rimosso anche per una serie di gravi irregolarità, vale a dire gravi inadempienze agli obblighi che nascono dall’incarico che ha ricevuto, le quali sono analitica mente elencate nell’ultima parte dell’art.1129 c.c., con la specificazione che si tratta di elencazione puramente esemplificativa, nel senso che potrebbe essere rimosso anche per altre inadempienze diverse da quelle elencate purchè di particolare gravità.